 Vânzarea la licitaţie a imobilelor. Interpretarea art.509 alin.(5) teza finală C.proc.civ.

Dacă în termen de 15 zile de la primirea somaţiei debitorul nu îşi achită datoria, executorul judecătoresc declanşează procedura scoaterii imobilului la vânzare, scop în care va fixa preţul acestuia, iar dacă este cazul, va apela la un expert pentru evaluarea corespun¬zătoare a bunului. Pe lângă preţul imobilului, trebuie determinată prin expertiză şi valoarea eventualelor drepturi de uzufruct, uz, abitaţie sau servitute, în cazul în care acestea au fost intabulate ulterior înscrierii vreunei ipoteci.
Executorul judecătoresc va solicita biroului de carte funciară unde este înscris imobilul să-i comunice drepturile reale şi orice sarcini ce grevează bunul urmărit.
În ipoteza în care există titulari ai unor astfel de drepturi, executorul este obligat să-i informeze în privinţa executării şi să-i citeze la termenele fixate pentru vânzare.
În tot cursul executării silite, după emiterea somaţiei către debitor, executorul, din oficiu sau la cererea creditorului urmăritor, poate numi un administrator-sechestru, dacă măsura serveşte unei mai bune administrări a imobilului urmărit. Potrivit art. 501 alin. (2) C. proc. civ., calitatea de administrator-sechestru poate fi conferită cre-ditorului, debitorului sau oricărei alte terţe persoane fizice sau juridice.
Administratorul-sechestru va consemna veniturile încasate şi va depune recipisa la executorul judecătoresc. Exceptând cazul când administrator-sechestru ar fi numit chiar debitorul, acesta are dreptul la o remuneraţie pentru activitatea sa, ale cărei cuantum şi modalitate de plată vor fi stabilite de executor.
Dacă administratorul-sechestru numit nu îşi îndeplineşte obligaţiile, el poate fi revocat de către executor, la cererea persoanei interesate. În cazul în care prin activi-tatea sa administratorul-sechestru a produs o pagubă, persoana vătă¬mată se va adresa instanţei de executare cu o cerere în despăgubiri, în temeiul art. 998-999 C. civ.
În situaţii excepţionale, când debitorul nu are niciun alt mijloc de existenţă pentru sine şi familia sa, la cererea sa, executorul poate fixa – prin proces-verbal – ca o cotă de 20% din veniturile obţinute din admi¬nistrarea imobilului urmărit să-i revină acestuia; partea interesată poate contesta măsura luată de executor printr-o cerere adresată instanţei de executare, care va cita părţile în termen scurt, în camera de consiliu, şi va decide, prin încheiere irevocabilă, dacă menţine sau anulează măsura.
Ulterior stabilirii preţului imobilului, în termen de 5 zile, execu¬torul trebuie să întocmească şi să afişeze publicaţia de vânzare a imobilului, care va cuprinde toate menţiunile stabilite de art. 504 alin. (1) pct. 1-14 C. proc. civ.
Termenul stabilit pentru vânzare nu poate fi mai scurt de 30 de zile, dar nici mai lung de 60 de zile, calculate de la data afişării publi¬caţiei de vânzare la locul unde se va desfăşura licitaţia. Debi¬torul trebuie înştiinţat obligatoriu cu privire la data, ora şi locul vânzării.
Publicaţia de vânzare trebuie afişată la sediul organului de executare şi al instanţei de executare, la locul situării imobilului urmărit, la sediul primăriei în circumscripţia căreia se află imobilul şi la locul desfăşurării licitaţiei, dacă este altul decât cel al situării imobilului.
La cererea persoanei interesate, executorul poate anunţa vânzarea la licitaţie şi într-un ziar de largă circulaţie; dacă imobilul urmărit este proprietatea unui minor sau a unui interzis judecătoresc, o copie a publicaţiei de vânzare trebuie depusă şi la parchetul de pe lângă instanţa de executare.
Persoanele interesate de achiziţionarea imobilului scos la licitaţie trebuie să consemneze la Trezoreria Statului, C.E.C. SA sau la orice instituţie bancară, la dispoziţia executorului judecătoresc, o cauţiune de 10% din preţul indicat în publicaţia de vânzare, până cel mai târziu la termenul stabilit pentru vânzare, iar dovada consemnării se va ataşa la oferta de cumpărare. Cauţiunea de 10% nu trebuie depusă dacă oferta de vânzare este făcută de creditorii care au creanţe în rang util (conform ordinii de pre¬ferinţă stabilite de art. 563-564 C. proc. civ.) ori de ceilalţi coproprietari ai imobilului supus vânzării, neobligaţi faţă de creditorul urmăritor.
Potrivit art. 507 alin. (2) C. proc. civ., „debitorul nu poate licita nici personal, nici prin alte persoane”. Vânzarea la licitaţie se face în mod public, distinct pentru fiecare imobil sau corp de proprietate în parte ori potrivit distincţiilor prevăzute de art. 508 alin. (2) şi (3) C. proc. civ.
Executorul judecătoresc deschide licitaţia prin citirea publicaţiei de vânzare şi a ofertelor primite până la acea dată, după care va oferi imobilul la vânzare prin trei strigări succesive, la intervale de timp care să permită opţiuni şi supralicitări, „pornind de la preţul oferit care este mai mare decât cel la care s-a făcut evaluarea potrivit art. 500 alin. (2) sau, în lipsa unei asemenea oferte, chiar de la acest preţ”.
În cazul în care imobilul scos la licitaţie este grevat de vreun drept de uzufruct, uz, abitaţie sau servitute, care au fost intabulate după înscrie¬rea vreunei ipoteci, la primul termen de vânzare, valoarea acestor drepturi – fixată prin expertiza prevăzută la art. 500 alin. (4) C. proc. civ. – se va scădea din preţul cel mai mare oferit, ori din preţul fixat în publicaţia de vânzare.
Însă, atunci când, datorită existenţei acestor dezmembrăminte, nu se obţine un preţ îndestulător pentru acoperirea creanţelor ipotecare înscrise anterior, executorul va relua vânzarea imobilului liber de aceste drep¬turi, în aceeaşi zi (deci fără a se mai scădea valoarea acestora din preţul fixat în publicaţia de vânzare).
Dacă în urma licitaţiei nu se oferă nici măcar preţul la care imobilul a fost evaluat, vânzarea va fi amânată la o altă dată, dar nu mai târziu de 60 de zile.
În vederea desfăşurării unei noi licitaţii, executorul va întocmi şi afişa o nouă publicaţie de vânzare; de această dată licitaţia va începe de la un preţ de 75% din valoarea preţului fixat în prima publicaţie de vânzare la care fusese evaluat imobilul, potrivit art.509 alin.(5)C.proc.civ.
La licitaţie nu pot participa persoanele incapabile de a contracta potrivit dreptului comun şi nici persoanele la care se referă art. 1308-1309 C. civ.
Va adjudeca imobilul persoana care a oferit preţul de vânzare cel mai mare, potrivit art. 509 C. proc. civ., însă, la preţ egal, va fi decla¬rat adjudecatar cel care are un drept de preemţiune asupra bunului urmărit.

 Interpretarea art.509 alin.(5) teza finală C.proc.civ.
Premisă: pentru a adjudeca la un preţ foarte avantajos, sub valoarea de 75 % din preţul de evaluare a imobilului, este necesar să existe minim doi licitatori, potrivit dispoziţiilor art.509 alin. 5 teza finală C.proc.civ., interpretat per a contrario.
Mai exact, când există un singur licitator, preţul de adjudecare nu poate coborî sub 75% din preţul de evaluare a imobilului (care reprezintă „preţul de la care începe licitaţia”, potrivit art.509 alin.5 C.proc.civ.). Această normă prezintă o relevanţă deosebită, pentru cazurile în care, în practică, se încearcă crearea aparenţei existenţei a doi licitatori (situaţie care se poate circumscribe faptei de înşelăciune prevăzute şi pedepsite de art.215 C.pen., prezentarea ca adevărată a unei fapte mincinoase, practic o conivenţă frauduloasă în dauna debitorului).
De aceea, apreciem că, în sarcina de serviciu a executorului era şi faptul de a fi imparţial, de a acţiona echidistant, ca persoană învestită cu autoritate de stat, astfel încât, prin realizarea executării, să nu sporească prejudiciul celui executat, având în vedere şi dispoziţiile art. 562 Cod proc. civ., potrivit cărora „Suma rămasă disponibilă se predă debitorului”, ca şi dispoziţiile art. 509 alin.5 teza finală Cod proc.civ., interpretat per a contrario, în sensul că, atunci când vorbim de persoane cu acelaşi interes, care nu sunt cu adevărat concurente în adjudecarea bunului, nu se poate coborî sub preţul de 75% stabilit pentru pornirea licitaţiei.Altfel, apreciem că se poate vorbi despre o încălcare a art.1, Protocol 1 la CEDO, imixtiunea în dreptul de proprietate al debitorului (în raport şi de art.562 C.proc.civ.) fiind evidentă şi realizată cu intenţie de toţi participanţii la licitaţie, prin mijlocirea executorului.
Potrivit art. 510 alin. (2) C. proc. civ. , creditorii urmăritori sau intervenienţii nu pot adjudeca la un preţ mai mic de 75% din cel la care a fost evaluat imobilul.
Ulterior fiecărei licitaţii, executorul va întocmi un proces-verbal (care va fi semnat de executor, creditor, debitor şi adjudecatar) în care va descrie desfăşurarea şi rezultatul fiecărei licitaţii, persoanele care au parti¬cipat şi sumele oferite de acestea, precum şi adjude¬catarul imobilului.
În termen de 30 de zile de la data vânzării, adjudecatarul imobilului trebuie să depună preţul la dispoziţia executorului jude¬cătoresc, scăzându-se şi cauţiunea depusă în contul preţului.
Dacă imobilul a fost adjudecat de un creditor în contul creanţei sale, acesta va fi obligat să depună diferenţa de preţ, atunci când creanţa sa este mai mică decât preţul la care s-a adjudecat. Atunci când există şi alţi creditori ce au un drept de preferinţă potrivit art. 563 C. proc. civ, creditorul adjudecatar va depune şi suma nece¬sară acoperirii creanţelor lor, până la concurenţa preţului de adju¬decare, dacă acestea nu sunt acoperite deja prin diferenţa de preţ.
În cazul în care în termenul de 30 de zile adjudecatarul nu depune preţul, imobilul va fi scos la vânzare din nou, în contul acestuia. În acest caz, adjudecatarul va fi obligat şi la plata cheltuielilor generate de noua licitaţie şi eventuala scădere de preţ.
Dacă la termenul fixat pentru noua licitaţie adjudecatarul depune preţul oferit iniţial, acesta va suporta în plus numai cheltuielile generate de noua licitaţie.
În cazul în care la noua licitaţie imobilul nu se vinde, fostul adju¬decatar va fi obligat la plata tuturor cheltuielilor generate de urmă¬rirea imobilului; toate aceste sume datorate sunt stabilite prin procesul-verbal încheiat de executor, care constituie titlu executoriu; aceste sume vor fi oprite cu precădere din cauţiunea de 10% depusă.
Ulterior adjudecării, executorul va dispune, la cerere, restituirea tu¬turor celorlalte cauţiuni depuse de participanţii la licitaţie.
Potrivit art. 515 C. proc. civ., la cererea adjudecatarului, dar numai dacă există şi acordul creditorului, executorul poate stabili ca plata pre¬ţului să se facă în rate, cuantumul şi data scadenţei lor, ca şi suma plătită cu titlu de avans.

Extras din GABRIELA RADUCAN -“DREPTUL EXECUTARII SILITE.Titlul executoriu european”, editia a II-a, editura Hamangiu, 2010

Comments are closed.